持续加码房地产调控 下半年是宝能集团偿债高峰期
2021-10-25 08:38:36 来源: 投资者网

透过旗下上市公司一纸公告,困于流动性泥潭的宝能资产债务情况得以公开。结合公告并据宝能资产处置最新动态进展,市场预计宝能流动性困局有望有在两个月内得到明显缓解。

摸家底:资产足以覆盖负债

10月19日晚间,中炬高新发布上交所监管工作函回复公告,在详细披露控股股东中山润田(宝能集团孙公司)股份质押情况、风险化解方案及可行性等信息的同时,宝能集团的“家底”也公之于众。

数据显示,宝能集团合并报表总资产约8,300亿元,剔除并表金融资产及负债后集团总资产约 4300 亿元,有息负债合计为 1927 亿元(包含银行贷款、信托贷款、理财产品及发行的公司债券),对外担保余额308 亿。

今年下半年以来,宝能多个信托、理财产品逾期兑付。近期,中铁信托、山东信托涉宝能信托计划陆续发出临时公告确认债务逾期。在社会公众看来,宝能流动性已是岌岌可危。

但从各个渠道的公开信息来看,情况没有想象中糟糕。

一位长期跟进宝能项目的金融机构人士表示,宝能的绝大部分负债都拥有优质资产和物业作为强抵押,整体风险可控。

以近期发生逾期的“中铁信托-宝能广州汽车产业园项目(一期)集合资金信托计划”为例。中铁信托称,已先后采取了多项措施保障信托财产安全,如对抵押土地、质押股权、保证人账户等资产的查封冻结,已查封的资产可以覆盖全部信托贷款本息。

此次公告中,宝能集团亦确认,有息负债基本都有足值抵押物担保,正加快与相关金融机构沟通,目前已经与部分金融机构达成展期及续贷方案。中山润田及关联方部分质押借款也与银行签订或拟签订展期协议。

前述机构人士介绍,今年下半年是宝能偿债高峰期。近年来宝能在汽车为主要载体的制造业上投入巨大,且仍处于前期投入期。加之房地产调控的持续加码,融资环境的骤变,新冠疫情的反复,“多个利空因素在今年交织,令人始终未及”。

“主要还是资金节奏的匹配问题。”接近宝能高层的一位市场人士分析称,从资产负债结构来看,剔除寿险为代表的金融资产负债后,宝能总资产4300亿,总债务约2200亿,资产完全能够覆盖负债。关键还是得看处置资产的决心与力度,时间不等人,得加快回笼现金。”

探进展:已出售旧改等项目

从在售资产情况来看,宝能掌舵人姚振华拿出了壮士断臂的勇气与举措。

中炬高新公告显示,宝能已启动深圳宝能中心、旧改项目,前海优质项目、物流园资产包项目等位于上海、深圳、广州的8大资产项目出售。上述项目涉及商业物业、土地、商业综合体、旧改及优质金融公司股权等,评估价值超1000亿元,预计回款约200亿元。

一位长期关注宝能项目的信托经理在社群平台发布了更详细的资产清单。“深圳前海华润中心、广州宝能双子塔、物流冷链资产、前海人寿股权等”均在列。尽管该清单并未得到宝能官方的证实,但包括金融机构、投资人在内的相关人士对此均有确认。

据称,宝能已组建了资产处置小组,由姚振华亲自坐镇。“老板本来就是5+2,白加黑,现在做的一切都是与时间赛跑,周末都有几场重要的谈判会议。”宝能集团一位中层领导表示。

之于资产处置,习惯低调的宝能也并未大肆释放利好。但公开信息显示,货架上的宝能优质资产已经有成交。

9月8日上午,广州知识城第四次房屋集中拆除活动九佛街道分会场在枫下村举行。广州科学城集团旗下城市更新集团官方消息称“枫下村旧村改造项目是科学城城市更新集团的重点项目”。这则消息间接证实,科学城(广州)城市更新集团已接盘宝能黄埔旧改项目。另外成功达成交易的还有宝能黄埔双子塔写字楼项目。签约项目正在分阶段回款。

地产项目也在加紧销售与回款。公告显示,宝能目前主推的广东佛山、浙江绍兴、云南昆明、哈尔滨等项目货值为359.53亿元,预计四季度回款约50亿元。

“这个金额考虑到了当前市场相对困难的实际情况。”接近宝能的地产分析师称,相信近期央行关于房地产市场的表态也能够提振行业信心,形成一定支撑。

不定期的资金回笼也确保了宝能兑付的持续开展。据悉,宝能私募项目类及金交所最新到期产品在7、8、9月均进行了首次不同比例的本金兑付,并在10月进行了最新一轮的叠加兑付;信托产品也在按比例进行还款。

其中,重庆国际信托10月13日通过官方公众号发布信息,鹏锐3号宝能项目顺利完成本金和收益的全额兑付。

估走势:预计年底前流动性显著改善

公告显示,宝能集团近段时间较为紧迫的流动性资金缺口约为200亿元,包括:所有理财产品兑付合计83.49亿元;较为急迫的工程款等需要支付26亿元;部分紧迫的经营款项及到期本息约85亿元。

上述机构人士称,目前资产处置与经营回款保证了宝能流动性不至于枯竭。宝能的状态有点类似“给点阳光就灿烂”,如果目前在售的10来个资产中,有2-3个核心资产能够顺利处置,基本可以填上短期流动性的缺口,企业也可以更多聚焦在经营上。

“宝能对于资产处置消息收得很紧。但的确有一些利好的消息传来,包括股权转让的一些重磅交易可以期待一下。”该人士称,现时市场普遍预期,在年底前宝能流动性困境将得到大幅度缓解。

在抓紧化解资金困境的同时,宝能也在极力稳住投资者、债权人情绪。目前,宝能正在深圳总部以及重点区域成立专门的接待中心,建立标准化工作流程,接待各类债权人来访、回应诉求与问题等,以此保障更有效有序推动整体问题解决。

经营端,宝能也并未“”。传统的地产、金融业务在正常开展外,肩负宝能转型重责的汽车板块也不时有正面消息传来。根据“中国宝能”微信公众号,宝能汽车9月以来先后启动总装车间、涂装车间钢构首吊,正朝着明年量产纯电新车型的目标争分夺秒建设。上月底,宝能汽车全球研发中心整车性能与验证院也开启外部客户试验业务。

“这也体现宝能信心的一面,尽管遇到困难,还是立足于长远实质性地推动整体转型发展。尽管这条路现在看来依然并非坦途。”前述市场人士分析称。