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重磅大招又来了!这个大湾区城市疯狂救市,但这次却救不动了......
2022-05-14 13:09:00 来源:

文章开头,插播一条最新消息!

就在今天凌晨,东莞出台了最新的楼市政策,大大放松了楼市调控,主要内容包括:

1.增值税满5年改为2年;

2.限售满3年变2年;

3.双拼户型按一套算证;

4.二孩或三孩的居民家庭,允许多买一套(限购3套)

这是继3月份连续出台政策救市之后,东莞又放出的一个大招。

这次的条例中除了常规的政策之外,还多了一个生娃拿房票的条例,把房票和生娃绑定在一起,或许真的是解决人口问题的妙招。

东莞这一次的楼市政策相比之前的政策力度明显加大,也看得出来,在一次次救市达不到效果之后,东莞官方进一步刺激楼市的决心。

当然,东莞楼市现在整体还没有复苏,市场上的笋盘其实不少,也不仅仅是东莞、湾区其他城市比如深圳、广州、珠海等也有不少笋盘,如果你想趁着政策调控出现效果之前低位抄底买房,想了解最新的市场信息和笋盘信息,可以扫描下面的二维码咨询。

东莞今天还在出台政策,也告诉我们大湾区的疯狂救市还远远没有结束。

但要我说,此刻,大湾区救市最疯狂的,力度最大的,还不是东莞,而是中山。

遥想五一之前,当时突然有中山老家的朋友发消息给我说:

中山放松调控了,人才买房不需要社保了!

那时的我,对这则消息完全没当回事,因为那时候大湾区好几座城市排着队放松调控,中山这么依靠房地产的城市,不放松才不正常,基本操作罢了!

但没想到的是,前几天,我的朋友又发给我消息,说中山又有动作了,这一次招数更大,中山宣布:

首套房只需要2成首付!

2成首付,力度这么大了,我想着应该要收手了吧,但我还是低估了中山。

根据中山楼市的最新消息,在2成首付之后,中山最新的政策是近一步明确:

中山楼梯房和20年以上的自建房不纳入家庭住房套数。

其他城市都是稍微放松一下,就收手了,也就只有中山一直在出招。

真就是发展不积极,救市第一名。

但是,中山这么努力,真能把楼市救活吗?

先谈谈这几个政策吧。

第一招放开人才购房,是老方法了。

在湾区除了广州和深圳,其他城市想要放开楼市调控,基本都是从放开人才购房开始的。

中山这次调整的重点,主要在后面两条政策。

首付2成这一招,在其他城市,也就只有佛山敢尝试。

但佛山能首付2成的地方,都是非限购区,比如三水和高明区,都是远离广州、楼市没那么火热的区域;

楼市最火热的南海、顺德都是不能2成首付的。

而中山这边呢,虽然也在说非限购区才能执行首套两成首付,

但中山的最新非限购区是这样的。

图源:中山房叔

除了石岐和东区,中山其他所有区域都不限购,包括深中通道带火的中山马鞍岛以及东部的南朗、火炬开发区,都是非限购区。

重点是:非限购区不区分中山户籍和非中山户籍,而且规定是中山市内无房产无贷款的购房者,才能2成首付。

也就是说,现在外地人到马鞍岛买房,不限购,而且只要你在中山市内无房无贷,首付只需要2成。

大家都知道,马鞍岛、南朗是中山最受外地人欢迎的投资标的之一。

限购区不包括马鞍岛、不包括南朗,这不就应了那句“我家大门常打开,开放怀抱等你”的歌词吗?

从这个角度看说,非限购区首付两成,对外地人其实非常有利,我甚至可以说这完全就是针对外地买房客做出的针对性政策调整,意图非常明显。

除了外地人,中山对本地客也有针对性布置。

中山楼梯房和20年以上的自建房不纳入家庭住房套数这一招,就是针对本地客的,这一点我一说你就明白。

中山的本地客主要分两种,一种是纯粹的本地人,这些人通常都是各个镇区村里的土著,家里一般都会有自建房,我接触过不少这些土著,这些中山的土著,往往没有什么意愿去买商品房;

另一种本地客是早期来到中山打工的外地人,这一部分人因为在中山打拼多年,所以也在中山定居了下来,而这一部分群体买的房子多数都是早期的楼梯房。

看懂了吧,放开楼梯房和自建房,完全就是精准定位这两类人群,为释放他们的买房需求而量身定做。

一切的放松政策,都不是拍脑袋,中山救市,目标其实非常明确。

中山这么煞费苦心地救市,也是情有可原。

因为过去的第一季度,中山的经济情况,经济数据确实太难看了。

中山第一季度的名义增速只有3.53%,在9座大湾区城市中排名倒数第二,只比该季度长期受疫情影响的深圳稍微高一点;

除此之外,第一季度中山的GDP增量只有27.17亿元,在9座城市中只比肇庆稍微高一点,不如江门,更不用说珠海、佛山了。

经济乏力,一方面是因为疫情影响,但更重要的原因是,中山始终摆脱不了一个困境——过度依赖房地产。

2015年到2018年,是中山近年来经济最有活力的时期,而这个阶段,也正是中山楼市最火热的时候,不仅外地人发疯似的涌入中山买房。就连本地人也因为受不了房价的不断上涨,跟风买了不少房子。

自从2018年之后,中山的经济就随着楼市的衰退而衰退了,疫情之后,“病情”变得更加严重,

刺激楼市,是中山亮出的最后一张底牌,可能也是不得不为之的无奈之举。

当然,另一方面也说明了中山真的没有进步,还在原地打转。

此刻的中山不是没有产业,但更多靠的还是传统产业在支撑各个镇区的经济,没有实现产业转型升级,竞争力不强,对城市经济的拉动作用并不显著。

跳不出 刺激经济=刺激地产 这个恒等式,是当下中山最大发展障碍。

虽然中山救市的愿望很迫切,但是我真的不看好中山能够重新把楼市热起来。

因为从2015年中山房价暴涨开始,中山楼市就一直是靠外地人支撑的。

在这个所谓外地人群体中,最典型的就是深圳客。

当年的深圳客对中山可谓疯狂,在中山楼市最火热的时候,中山东部的很多板块,买新房的购房者中十有八九都是深圳人,

因此,想要救市,就必须重新让外地人愿意来中山买房。

但是,如今这个经济环境下,大家信心普遍不足,真的还会有人愿意到中山买房吗?

我之前的文章就说过一个观点:(点击原文可看之前的论述)

只要深圳不放松限购,湾区楼市就不可能彻底回暖。

因为只有风向标城市深圳松绑,才能给市场带来信心。

但很明显,深圳此刻并没有放松调控。

给不到外地客信心,中山再怎么“求着”外地人来买房都没用。

而那些本地购买力,也完全指望不上。

一方面,本地的购买力在2015-2018年那一波购房潮中就已经被透支了。

我自己家包括我身边很多朋友、邻居,都在那段时间买了房,而且基本都是置换或者二套,这些人大部分都不属于高收入群体,短期内很难腾出足够首付的资金去买房。

另一方面,经济低潮期,也让不少本地人躺平了。

传统产业的逐渐衰落、新兴产业转型遇到阻碍,导致中山的人口流入实际上是放缓的状态,去年中山全年的常住人口增长只有3.58万人,

没有新的常住人口增加,本地人的新增购房需求肯定也指望不上了。

本地人躺平、外地人也未必愿意来,中山楼市,还能靠谁拯救?

作为一个在中山生活了很多年的人,看到中山最近的楼市政策,可谓是五味杂陈。

我既希望中山能通过楼市尽快把经济纳入正轨,但我又知道这毕竟不是长久之计。

人的成长需要代价,城市的蜕变,也需要长期的阵痛。

显然,中山还没走出这个阵痛期,而且当下也无法预测这个阵痛期何时才能结束。

但我知道,只有中山不再过度依赖房地产的时候,才可能会是新的开始。

文章最后,贴一下我们公众号的贴片,如果大家关注大湾区楼市的话,记得关注我们的公众号,会给大家更新最新的市场信息。

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连夜出台新政,大湾区最猛烈救市政策来了!

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以上为正文,来自湾区区长

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