第二轮集中供地整体流拍率激增 多家房企土储告急
2021-11-21 19:00:31 来源: 投资者网

第二轮集中供地整体流拍率激增,多家房企土储告急。在此背景下,央行、银保监会近期分别表示:“维护房地产市场平稳健康发展”;“稳房价、稳地价、稳预期,稳房价是根本目的”。

国际评级机构穆迪统计,在已完成第二轮集中供地的城市中,超过半数土地拍卖被取消、改期或流拍;在成交地块中,75%无溢价。

市场人士分析,土拍新规对房企现金流水平和融资能力提出了较高要求。百强房企总土储去化周期呈下滑趋势,面临较为严峻的局面。市场的大浪淘沙下,资源向龙头集聚,经营稳健的房企市场地位将进一步巩固。

行业洗牌利好优质房企

房企土储告急,央行进一步释放维稳信号。11月12日,人民银行、银保监会分别召开党委会议,两次会议中都提及房地产相关内容。

央行表示,要维护房地产市场平稳健康发展,坚持稳健的货币政策,做好跨周期设计,促进经济社会高质量发展。

银保监会指出,要稳地价、稳房价、稳预期,遏制房地产金融化泡沫化倾向,健全房地产调控长效机制,促进房地产业稳定健康发展。

数据显示,重点城市二轮集中土拍中也多是央企、地方国企托底,民营房企参与度较弱。

机构据此分析,市场优胜劣汰中,中小房企可能会快速退出强二线城市或者限价竞争的市场。从2021年半年报看,不少房企存在上半年拿地不足、无新增土地等问题,未来可能持续拿地难。资源和资金将更大幅度地向龙头集聚。

而政策维稳的信号,也进一步预示着,经营稳健的房企地位将进一步巩固。这将利于保持地价和房价平稳,确立房住不炒的长期生态。

以碧桂园为例,中指研究研究数据显示该公司在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元,拿地面积达3716万平方米;累计新增全口径货值为3105亿元,聚焦长三角、广东省、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈。

《2021胡润品牌榜》中,碧桂园品牌价值较去年提升54%至370亿元,位列全国第47位,并成为“最具价值地产品牌”,品牌价值居房地产行业首位。

龙头房企土储质量升级

从行业格局来分析,今年以来的诸多楼市调控政策,都在顺应长期稳健、规范的监管需求,而这些将促使行业资源进一步向优质企业靠拢,推动优质房企长期稳健运行。

而另一面,龙头房企也在调整方向,适应新市场环境。一个显著特征是,优质房企改变了从前追求规模的拿地方式,更加注重土地储备的质量。

行业龙头碧桂园表示,坚持三个“不动摇”的投资策略——经营理念不动摇、投资标准不动摇、坚持投资转化率和货值转化率不动摇。

第一轮集中供地中,碧桂园在上海、北京、重庆、郑州、武汉等城市拿下14幅土地,合计权益代价171亿元,总溢价率仅7%。

与此同时,碧桂园可售货值的布局上也继续体现出卓有远见的战略眼光。截至6月底,其在中国内地权益可售资源合计2.2万亿元,以此前权益销售额为基数,可维持公司未来3年以上的销售需求。在上述可售货值中,99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域。

精准的投资布局下,今年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元,权益回款率为90%,处于行业领先水平,而这已经是其连续6年回款率超过90%了。

这也意味着,碧桂园在市场环境加速变化中,前瞻性地对潜力大的城市群进行研判,并保持一贯审慎策略,拿地节奏有条不紊,有望在未来持续获得政策红利。

多元发展储备后劲发力

值得一提的是,随着碧桂园地产主业的壮大,其他产业的研发也在齐头并进,与主营业务相辅相成。

以建筑机器人为例,截至2021年10月底,碧桂园旗下全资子公司博智林已有18款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖18个省份近120个项目,累计应用施工超450万平米。

在现代农业领域,碧桂园在佛山市三水区打造一年多季作物的无人化农场,通过自主研发的无人农机设备和运营体系,实现了“耕、种、管、收”等环节的无人化作业。未来,无人农场的遍地开花,将助推碧桂园的乡村振兴更上一层楼,形成经济发展的良性循环。

基于碧桂园的财务稳健性、未来前景预判,摩根士丹利、华西证券、平安证券等机构近期均给予其“增持”“强于大市”“建议关注”等正面评价。

从净资产收益率(ROE)来看,碧桂园近几年该指标均超20%,在头部房企中处于领先地位。

现金流水平同样名列前茅。截至2021年上半年末,公司可动用现金余额1862.4亿元,有息负债总额进一步下降至3242.4亿元;净负债率仅为49.7%,连续多年保持低于70%。

国信证券指出,碧桂园融资成本持续下降,销售在高基数下保持韧性,财务表现稳健;土储资源均衡多样,充足的可售资源保证了公司日后的发展,预计未来将保持高质量增长。(谢亦楠)