碧桂园:前三季度权益合同销售金额达到4482亿元
2021-11-16 16:55:23 来源: 投资者网

近年来,一系列房地产调控正在深刻改变中国房地产的开发格局,以高融资、高杠杆为主的周转模式逐步被淘汰,行业迎来精细化运营、产品力提升为主的管理模式。机构预计,政策拐点正在逼近,潜在的宽松措施可能将陆续出台,行业迎来了触底反弹的关键时机。

目前,房地产板块依旧处于估值底部,行业从周期属性极强的金融股,逐步过渡到社会配套服务商的价值股,此时正是投资布局的关键时机。国泰君安认为,市场预期将发生一次重大转变,对于稳健经营的房企带来重大利好。

地产板块长期价值修复

“房住不炒”大环境下,以“稳定”为主基调的政策持续出台。

日前,央行在新闻发布会中指出,央行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会,指导主要银行准确把握和执行好房地产信贷平稳审慎管理政策,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

随着银行矫正对房企偏紧的信贷措施、房地产贷款投放提速,房企资金压力或将缓解。国金证券在研报中指出,地产政策层面全方位严格调控的艰难时期已经过去,未来地产股估值受到压制的最大因素将有边际改善。

大摩市场分析师也认为,政策拐点正在逼近,潜在的宽松措施将陆续出台,但“房住不炒”的政策不会变。

值得一提的是,目前房地产板块依旧处于估值底部,大多数房企的动态市盈率已跌至5倍以下。以行业龙头碧桂园为例,其最新动态市盈率仅为3.6倍。

“杀跌潮”加速行业洗牌

在估值修复行情中,相关个股有望获取估值提升的机会。机构普遍认为,经历了前期的大浪淘沙,一批资金链稳定的公司将脱颖而出。

自2017年以来,境外发债备受房企青睐,发行美元债也逐渐成为各房企进行融资的重要方式之一。时至今日,美元债偿债的高峰期已经到来。

克而瑞地产研究数据显示,2021-2023年,100家典型房企的到期美元债均在3000亿元以上,偿债压力越来越大。由于房企普遍采用“借新还旧”的模式,今年依旧有多家房企发行美元债进行偿债,有的甚至以高额融资成本来换取周转机会。在今年各房企发行的美元债中,绝大多数的利率都超过了10%。

下半年至今,三大国际评级机构密集下调房企评级及展望共130余次,甚至部分未出现债务违约的企业也遭遇评级下调。在此背景下,穆迪和惠誉均维持对碧桂园的投资级评级,实属难得。

上述机构分析,这是基于碧桂园依旧维持低杠杆水平。2021年上半年,碧桂园的净负债率为49.7%,较去年底下降了5.9%;有息负债总额也下降至3242亿元,其中短期负债占比由29.5%下降至26.8%,现金短债比也提升至2.1倍。同时,公司在手现金余额高达1862.4亿元,完全覆盖短期负债。

今年上半年,碧桂园融资成本较去年底下降了17个基点,仅为5.39%,维持在均线之下。中指研究院的数据显示,2021年前九月,行业累计融资总额的平均利率约为5.58%。

最新融资方面,碧桂园于7月13日发行的美元优先票据,利率仅2.7%;5月份发行的美元债的利率低至3.125%。两笔美元债均是长期债券,分别于2026和2025年到期,无短期偿债压力。

行业资源向龙头集中

从行业格局来分析,无论是前期的调控升级,还是如今的信贷平稳管理政策,都在顺应长期稳健、规范的监管需求,而这些将促使行业资源进一步向优质企业靠拢,推动优质房企长期稳健运行。

国泰君安证券谢皓宇团队分析,市场在短期存在利空出尽的预期,但股价走势将进一步分化,房企大量退出和剩余房企坐收渔利将同时存在,股价呈现两极分化,看好长期价值的国企和优秀民企,具备50%以上修复空间。

基本面是资本考察的重要因素之一,即在房地产市场整体降温的环境下,销售业绩能否稳定增长。

以碧桂园为例。公司公告显示,2021年前三季度,碧桂园权益合同销售金额达到4482亿元,累计权益销售面积 5226万方,略超去年同期水平;公司权益合同销售金额已连续9个月实现累计同比增长。

梳理过往业绩。2018年至2020年,碧桂园营收分别为3811亿元、4867亿元、4639.2亿元;净利润346.2亿元、395.5亿元、350亿元,稳中有升;2021年上半年,营收同比增长26.6%至2354亿元,净利润同比增长6%至150亿元。

“回款率”是评判房企的重要指标之一。今年上半年,碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元,权益回款率为90%,处于行业领先水平,而这已经是其连续6年回款率超过90%。

稳健的背后,是公司的高土储优势。根据中指院数据,碧桂园在2021年前九个月的拿地金额总计1294亿元,拿地面积达3716万平方米;累计新增全口径货值为3105亿元,持续巩固规模优势。按区域划分,碧桂园继续聚焦长三角、大湾区、环渤海、长江中游、川渝五大都市圈,稳步推进战略布局。

从净资产收益率(ROE)来看,碧桂园近几年该指标均超20%,在头部房企中处于领先地位,体现了公司较强的盈利能力。

基于高投资回报率,碧桂园近期公告称,将于11月26日派发半年期股息每股0.25港元。这是碧桂园今年的第二次进行分红派息。

而对于碧桂园的未来发展前景,研究机构广泛看好,并做出“买入”或“增持”评级。国信证券分析:“碧桂园业绩稳增,销售在高基数下保持韧性,财务表现稳健,实现高质量增长,充足的可售资源也保证了公司未来的发展”。(谢亦楠)