阳光城累计货值5627.03亿元 一二线城市预计未来可售货值占比75.96%
2021-04-19 16:24:31 来源: 国际金融报

2020年,阳光城酝酿两年的引战计划终于靴子落地,泰康人寿、泰康养老持股13.53%成为阳光城第三大股东。执行董事长兼总裁朱荣斌形容这是阳光城2020“最浓墨重彩的一笔”。

行业里,房企和险资的组合并不少见。

新股东的加入给阳光城注入资金34亿元的同时,也带来了长达十年的对赌协议:以阳光城2019年40.2亿元的归母净利为基础,前5年其归母净利年均复合增长率不得低于15%,且前5年累积归母净利不低于340.59亿元。如果业绩不达标,大股东阳光集团要进行现金补偿。

这也意味着在“三道红线”融资收紧下,阳光城面临的压力除了负债端,还需要提升盈利能力,兑现业绩承诺。

“橙档”降“黄档”

4月15日,阳光城在线召开了2020年业绩发布会。

引战给阳光城的业绩会带来了些许变化,相较于此前管理层的集中亮相,此次业绩会分为北京、上海两个会场,北京场的嘉宾为泰康集团委派至阳光城的董事陈奕伦。

谈及入股阳光城后双方之间的合作,陈奕伦给出了三个方向“融资、房地产项目的投资开发和物业管理”。

2020年,阳光城实现全口径销售额2180.11亿元,回款金额1748亿元,回款率80.2%,其中权益销售金额1395.65亿元,权益占比64%。

从区域分布来看,长三角作为阳光城的核心业绩区,2020年对应合约销售额和权益销售额分别为758.65亿元和408.57亿元,占比34.7%和29.2%,大福建、珠三角、京津冀紧随其后,分别贡献合约销售额377.81亿、166.76亿和58.02亿。

2020年,阳光城实现营收821.7亿元,同比增长34.6%;归属上市公司净利润52.2亿元,相较去年增长29.85%,毛利率相较去年降低6.5个百分点至20.1%,净利率下滑到6.7%,相较行业均值依然存在不小的差距。

对赌协议中最重要的一项指标就是归母净利润的增长,市场好奇,盈利能力的薄弱是否意味着阳光城更多通过规模扩张来实现利润目标?朱荣斌坦言,行业的利润率处于下行,阳光城的利润率一直都不高,决定了必须要不断地扩大营业规模,在利润率低的情况下也可以实现利润总额的增长。他说“利润率低不可怕,怕的是产生亏损”。为了保持利润、规模、财务之间的平衡,阳光城对经营管理制度进行了调整,将利润增长作为管理导向,坚持“三收三支”、以收定投。

689.4亿元的预收账款相较去年减少了近112亿,也让市场对于阳光城今年的利润完成有了担心。CFO陈霓表示,689亿元的预收账款对应合同结算收入在900亿元左右,以6%的净利率计算净利润大约为54亿元,加上联合营公司进入利润贡献阶段和内部管控持续升级,她自信“2021年整体利润超过2020年”。

负债方面,截至2020年底,阳光城总的有息负债为1060.39亿元,同比下降5.59%,其中短期有息债务为325.24亿元,同比下降3.06%,非银融资占比较前一年年末的24.94%继续下降至20.34%。

对照“三道红线”来看,“橙档生”阳光城已降至“黄档”。2020年其净负债率为94.9%,较2019年底下降43.04个百分点。期末,阳光城账面货币资金498.05亿元,短期有息负债为325.24亿元,扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后,现金短债比为1.06。相较于踩线达标的上述两项,剔除预收账款的资产负债率为79.1%,距离监管层要求的70%仍有近10个点的差距。管理层透露,2021年将保持在“黄档”。

销售目标2200亿元

土储方面,2020年阳光城新增货值1802亿元,权益地价401.96亿元,合计补充权益土地储备约725.96万平方米。加上1289亿元锁定货值,共计新增货值3091亿元,勉强踩线此前3000亿-5000亿元的既定目标。

截至2020年底,阳光城累计总货值5627.03亿元,其中一二线城市预计未来可售货值占比75.96%。管理层在会上透露,2021年销售目标2200亿元。执行副总裁兼首席运营官阚乃桂补充道,“全年可售货值3260亿元,按照65%的去化率,完成目标难度不大。”

过往的两年多里,相较于阳光城全年销售面积,其当前新增土储面积增速在放缓,2019年-2020年其存续比在2.4-2.8之间,不管是相较其过往还是同规模房企都处于较低的水平。

朱荣斌也给出了集中供地下阳光城的应对措施“阳光城的财务实力还不是很强,会按照自己的研判集中有限的资源,在公司一些感兴趣的城市会重点进行集中,期待有机会进入北京、上海这样的热点城市”。

其对于京沪热点城市的向往或离不开近年来市场的火热。助理总裁兼营销中心总经理陈友锦说,“2021年阳光城会迎来在一线市场上的丰收年。”据其透露,一季度阳光城在上海的在售项目销售流速明确快于去年,北京项目的月均流速更是达到去年的3-5倍。他自信今年阳光城在北京、广州、上海的销售额同比会有很大提升。

谈及2021年的融资计划和安排,陈霓表示,阳光城2021年的融资还是围绕着三个方面,一个是总额控制,第二是调结构,第三是降成本。

具体来看,大原则是还多少借多少,融资总额尽量在现有基础上实现微降。结构方面除了长短债结构,还有一个是和金融机构(银行、非银)的债务分布结构。2020年阳光城债务中,银行、债券、非银占比分别为43%、37%和20%,陈霓强调“未来非银这个工具我们也还是会用,但是会控制在10%到20%这个区间里面”。

7.4%的平均融资成本虽较去年下降0.3个百分点,但仍有不少优化空间,陈霓坦言,希望通过公司基本面改善、二股东的加持、评级和其他状态的提升让阳光城进一步降低融资成本。

和年报同一时间发出的还有阳光城分拆上市的公告。执行副总裁吴建斌在会上介绍称,物业公司业务目前总资产大约是14.4亿元,净资产6.2亿,2020年实现的收入是13.7亿,归母利润大约是1.7亿。“目前在有序推进,如果顺利的话,本年度应该可以完成(上市)。”

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